Poptávka
03.01.2019
Haló, haló, hledá se byt minimálně 2+1 k dlouhodobějšímu pronájmu pro slušnou a solventní dvojici nájemníků ! Volejte, pište, přijďte do kanceláře a nabídněte :-)! Děkujeme.
Janyblog
Na této stránce najdete novinky z oblasti realit a bankovního trhu, aktuální poptávky nemovitostí mých klientů, odpovědi na Vaše dotazy ohledně realit, financí a daní i moje postřehy a zamyšlení. Občas se zde s Vámi podělím i o nějaký veselý příběh z mé profese :-)
Homestaging jako účinný nástroj pro získání maximální prodejní ceny nemovitosti
Anglické slovíčko homestaging značí ve volném překladu přípravu nemovitosti pro prodej. Proč je nemovitost nezbytné před prodejem nějak připravovat? Možná není, ale pak se rozlučte s představou, že prodáte záoveň rychle a za nejvyšší možnou cenu.
Vžijte se do kůže kupujícího:
Jak na vás zapůsobí, přijdete-li na prohlídku domu, kde jsou několik měsíců nemytá okna, v předsíni bliká slabá žárovka, že sotva vidíte na cestu, v koupelně kape kohoutek, o upatlané skleněné zástěně sprchového koutu nemluvě, v obýváku nadrobeno, v ložnici halabala poházené lůžkoviny a z kuchyně se šíří česnekový odér, neboť paní domu před malou chvílí dosmažila cmundu? Všude plno věcí, šatstva, hraček, harampádí, ze dvorečka na vás štěká pes a pod nohy se vám plete kočka. Že už chcete být raději zase venku?
Nebo další situace: Byt je sice po nájemnících prázdný, malovalo se tu však naposledy před deseti lety, u kuchyňské linky chybí několikery dvířka, spotřebiče jsou upatlané, a ten plyšový koberec má také nejlepší léta dávno za sebou. Navíc se prostory zdají být nějaké malé a stísněné, do ložnice se vejde sotva jedna válenda, nebo ne? Má význam se vůbec někam stěhovat?
A do třetice: Chata sice u řeky, s velikou zahradou, ale tráva už je po pás, živý plot prorostlý kopřivami a pod pergolou ještě naváté loňské listí. V chatičce sbírka rozbitých televizorů, suvenýrů z cest, samorostů i všeliké další veteše. Uf, tady je ale práce, chceme se rekreovat, ne otročit!
Za léta své praxe jsem dospěla k jednoznačnému závěru, že každá nemovitost před prodejem, který pro své klienty zprostředkovávám, musí být připravená, přes to vlak zkrátka nejede. Jak říkávám, těžko na cvičišti, lehko na bojišti.
Ještě, než přijede profesionální fotograf, nemovitost naklidíme, umyjeme okna, vypereme záclony, vyžehlíme závěsy, navezeme dekorace a doplňky v podobě barevně sladěných polštářů, přehozů, keramiky a dalších doplňků. v případě potřeby necháme po dohodě s majiteli vymalovat či vyklidit nepotřebné odložené věci, opravit drobné závady a dokonce zapůjčíme a naaranžujeme nábytek, který ponecháme v nemovitosti po celou dobu prodeje. Poslední je důležité proto, aby zájemce na prohlídce uviděl stejný obrázek, do kterého se zamiloval již na fotografiích.
Z našich statistik je zřejmé, že správně nastylovaná a vymazlená nemovitost se dá prodat o 10-20% dráž, než nemovitost v původním stavu. Zájemci totiž kupují především styl bydlení, který jim homestagingem předvedeme, a proto se v nemovitosti cítí dobře a jako doma. Také konečné rozhodnutí o koupi padá obvykle ihned bezprostředně po prohlídce a není zbytečně odkládáno na pozdější termín.
Družstevní bydlení se vrací
Převzato - Jakub Svoboda. Právo 8.2.2019
Zájem o družstevní bydlení v Česku po dlouhém období stagnace roste. Může za to zejména omezování dostupnosti vlastního bydlení kvůli zdražování hypoték a zpřísňování podmínek pro jejich získání.
Do projektů výstavby družstevních bytů se nyní pouštějí developeři i obce. Například v Brně se město rozhodlo založit s lidmi družstvo, které si vezme hypotéku na stavbu domu s byty na městském pozemku. Po jejím splacení město z družstva vystoupí a byty zůstanou lidem.
"První domy by mohly stát zhruba za pět až šest let. Ke konci loňského roku se do družstevního bydlení přihlásilo 713 lidí," informovala Radka Loukotová z tiskového oddělení brněnského magistrátu. Město chce podle ní pomoci získat byty mladým do 36 let, kteří nemohou sami získat hypotéku, ale mohou splácet.
Znovunalezená družstevní bytová výstavba nabízí lidem podle odborníků cenově dostupnou alternativu bydlení. Nákup družstevního podílu totiž stále může vyjít o něco levněji než pořízení bytu v osobním vlastnictví. "Bytová družstva dokážou najít levnější projekty nebo vyjednat jejich nižší pořizovací cenu," sdělil Právu předseda představenstva bytového družstva SBD Praha Martin Kroh.
Zájemce o družstevní byt obvykle hradí ze svého 25 až 30 procent jeho pořizovací cenyMartin Kroh, SBD Praha
Členem bytového družstva se může stát člověk bez věkového omezení, kdy za nezletilé případně jedná zákonný zástupce. Družstevní podíl získá po uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. Nelze jej zastavit a díky tomu získat úvěr v bance. Na pořízení družstevního podílu je tak zapotřebí mít vlastní kapitál, například peníze ze stavebního spoření.
"Zájemce o přidělení družstevního bytu standardně hradí ze svého 25 až 30 procent jeho pořizovací ceny. Bytové družstvo mu může pomoci doplnit nebo optimalizovat vlastní zdroje tak, aby dosáhl na splnění podmínky pro vstup do družstva," uvedl Kroh. "To je velká výhoda pro mladé rodiny, ale třeba i pro seniory, kteří touto cestou hravě dosáhnou na dlouhodobé financování," dodal.
Rozhodování v družstvech je jednodušší
Jednou z výhod bytového družstva proti společenstvím vlastníků bytových jednotek je podle Kroha také to, že je lépe vynutitelné dodržování společně dohodnutých pravidel chování v domě a užívání jeho společných částí.
"Investice člena družstva je tak chráněna proti případným potížistům. A nemusí jít jen o vymáhání dluhů. Běžně řešíme sousedské vztahy, jako je rušení nočního klidu či poškozování společných částí domu, ale také mimořádnosti, jakou je například chov vepře na balkoně," popsal Kroh.
Stejně jako ve společenství vlastníků jednotek se člověk nevyhne schůzím o správě společného majetku. Rozhodování v družstvech však bývá většinou jednodušší. Jeden člen má obvykle jeden hlas bez ohledu na velikost bytu, ke schválení některých změn navíc stačí souhlas nadpoloviční většiny přítomných členů.
Družstevní podíl lze kdykoliv a bez omezení převést na třetí osobu, která splňuje podmínky pro přijetí do družstva. K převodu není potřeba znalecký posudek, na rozdíl od klasické koupě bytu se z něj ani nehradí čtyřprocentní daň z nabytí nemovité věci.
Družstevní byt lze také se souhlasem družstva celý či jeho část pronajmout. Podnájemník přitom musí dodržovat společně dohodnutá pravidla chování v domě a užívání jeho společných částí.
Mimořádná splátka
Bytová družstva jsou pravidelně auditována a režim jejich hospodaření podléhá monitoringu banky, která družstvu poskytuje úvěr na pořízení bytového domu.
"Mimořádnou splátkou nad požadované minimum pro vstup do družstva či nad výši anuitního splácení si může člen družstva ovlivňovat své měsíční náklady bydlení. Čím vyšší bude jeho vstup do bytového družstva vlastními prostředky, tím méně se bude podílet na splácení úvěru bytového družstva na pořízení bytového domu," vysvětlil Kroh. Jak dále zdůraznil, bytové družstvo netvoří zisk, a proto jde vždy z pohledu člena družstva pouze o pokrytí skutečně vzniklých nákladů.
Mimořádnou splátku je lépe plánovat na výročí fixace úrokové sazby úvěru bytového družstva, zpravidla jednou za pět let, kdy je taková splátka umožněna bez sankce. "V období mimo výročí fixace úrokové sazby lze pochopitelně taktéž činit mimořádné splátky, sankce banky bývá ve výši do dvou procent, tedy za provedení mimořádné splátky například ve výši 100 tisíc korun zaplatí člen družstva navíc dva tisíce korun," doplnil Kroh.
Bytová družstva nyní v Česku spravují něco přes 650 tisíc bytů, před deseti lety jich bylo o zhruba 50 tisíc víc. Každým rokem družstva převádějí tisíce bytů do osobního vlastnictví. Převést do vlastnictví jejich členů je lze na základě rozhodnutí členské schůze nebo dokonce ihned, záleží na typu bytového družstva.
"V každém případě je logickou podmínkou pro převod bytové jednotky do vlastnictví splacení podílu člena družstva na úvěru družstva na pořízení bytového domu před samotným převodem," uvedl Kroh.
Družstevník by se měl podle něj pravidelně zajímat o to, jak družstvo hospodaří. Dobrými pomocníky jsou v tomto směru financující banka a auditor.
Zajímá i developery
Podle finančního ředitele developerské společnosti Finep Štěpána Havlase roste zájem o družstevní bydlení hlavně díky jednoduchosti a profesionální správě bytového domu vlastníkem - družstvem a administrativně nenáročnému nakládání s podílem v bytovém družstvu. Mj. se ani nevyžadují zápisy v katastru nemovitostí.
Finep je jedním z developerů, kteří se na družstevní bydlení zaměřují. Formou družstevního bydlení, kde klient složí v hotovosti 25 procent z celkové částky a zbývající část splácí formou měsíčního nájmu, loni prodal 101 bytů.
"V dnešní době neexistuje rozdíl mezi kvalitou bytu v osobním a v družstevním vlastnictví," sdělil Právu Havlas s tím, že od roku 2011 prodal Finep už více než tisíc družstevních bytů ve čtyřech pražských lokalitách. Družstevní byty se tam už podle něj prodávají za stejné ceny jako byty do osobního vlastnictví.
Víte, jak se odhlašuje Váš bývalý nájemník z trvalého pobytu ve Vaší nemovitosti?
Podle změn, které přišly s novým občanským zákoníkem 1.1.2014, se může Váš nájemník přihlásit po dobu trvání nájemní smlouvy k trvalému bydlišti ve Vaší nemovitosti i bez Vašeho souhlasu a vědomí, Stačí mu na příslušné ohlašovně (zpravidla obecním úřadě) předložit platnou nájemní smlouvu. Jakákoliv jiná ustanovení uvedená v nájemní smlouvě před soudem neobstojí. Po skončení trvání nájemní smlouvy by se měl z pobytu odhlásit. Co však udělat, pokud tak neučiní? Není to úplná brnkačka a je třeba zachovat následující postup:
Pro zrušení trvalého pobytu je třeba podat návrh, jímž se zahájí správní řízení, jehož výsledkem je správní rozhodnutí, kterým se určité osobě trvalý pobyt ruší. Osoba, která návrh podává, nemusí být totožná s osobou, jíž se trvalý pobyt má rušit.
V návrhu se specifikuje, kdo jej činí, které věci se týká a co se navrhuje, dále pak údaje o tom, komu má být trvalý pobyt zrušen, z jakého důvodu a označení důkazů na podporu navrhovatelových tvrzení
Návrhem se navrhuje tzv. zrušení údaje o místu trvalého pobytu. Příslušným orgánem pro vedení správního řízení a nakonec i pro vydání rozhodnutí v něm je zpravidla tzv. zahajuje dnem, kdy návrh došel věcně a místně příslušnému správnímu orgánu.
Důležité je v návrhu nezaměnitelně určit jak navrhovatele, tak osobu, jíž má být trvalý pobyt zrušen.
Ohlašovna zruší trvalý pobyt, "zaniklo-li užívací právo občana k objektu nebo vymezené části objektu, jehož adresa je v evidenci obyvatel uvedena jako místo trvalého pobytu a ohlašovna. Typicky je jím obecní úřad. Správní řízení se neužívá-li občan tento objekt nebo jeho vymezenou část". Toto však občanamusí prokázat navrhovatel. Jako navrhované důkazy se v tomto případě nabízí smlouva o nájmu bytu, výpověď ze smlouvy, dohoda o odstoupení od smlouvy, protokol o předání bytu, výslech svědka atd. a na prokázání vlastnického práva k věci (zpravidla pronajímatelem) výpis z katastru nemovitostí, příp. listiny prokazující jeho právo.
Ohlašovna je povinna vydat rozhodnutí bez zbytečného odkladu, případně do 30 dnů od zahájení řízení, jinak též až do 60 dnů.
Je-li údaj o místě trvalého pobytu úředně zrušen, je místem trvalého pobytu sídlo ohlašovny, v jejímž územním obvodu byl občanovi trvalý pobyt.
Podání návrhu je zpoplatněno správním poplatkem ve výši 100 Kč.
Víte, kdo a jak dědí? Od zavedení nového občanského zákoníku (1.1.2014) se zvýšil počet dědických tříd ze 4 na 6 (dědí i prarodiče zůstavitele, sestřenice a bratranci a tety a strýcové)
1. třída
stejným dílem děti+manželka
2.třída
stejným dílem manžel/ka+zůstavitelivi rodiče, příp.další osoby, které sdílely se zůstavitelem společnou domácnost po dobu 1 roku před smrtí či jsou na něm závislí výživou
3. třída
stejným dílem zůstavitelovi sourozenci (jejich děti)+osoby, které žily se zůstavitelem nejméně rok před smrtí
4. třída
Stejným dílem prarodiče
5. třída
Všichni praprarodiče zůstavitele - 1/2 praprarodiče z otcovy strany, 1/2 praprarodiče z matčiny strany. Pokud jeden z dvojice nedědí, připadá jeho osmina druhému z páru. Nedědí-li žádná z dvojic jedné strany, dědí dvojice z druhé strany.
6. třída
Praneteře a prasynovci (děti dětí sourozenců) a děti prarodičů (tety, strýcové). Nedědí-li tety a strýcové, pozůstalost připadne jejich dětem (sestřenice+bratranci)
Pozor, termín pro podání daňového přiznání daně z nemovitých věcí se blíží (neplést s daní z nabytí nemovitých věcí)
Daňové přiznání je poplatník povinen podat nejpozději k 31.1. zdaňovacího období. Nepodává se, pokud je daňový poplatník podal za některé předcházející zdaňovací období a zároveň nedošlo ke změně. Pokud ke změně došlo, nebo došlo ke změně osoby poplatníka, je poplatník povinen ke stejnému datu podat buď DP (změna poplatníka), nebo dílčí DP. Jestliže se změní sazba daně, ceny půdy, koeficient, místní příslušnost či zanikne osvobození od daně, poplatník není povinen DP podat, ani změnu hlásit. Daň stanoví správce daně s ohledem na změny sám.
Splatnost daně je u poplatníků (mimo poplatníků provozujících zem,výrobu a chov ryb) k 31.5., nepřesáhne-li daň částku 5.000 Kč, nebo ve dvou splátkách k 31.5. a 30.11,.přesáhne-li tuto částku. U daně do 30 Kč na 1 poplatníka celkem se přiznání podává, daň stanoví, ale neplatí.
Nač se zepat majitele před nákupem bytu?
Až půjdeme se slečnou z předchozí poptávky nakupovat byt, budou nás nepochybně zajímat odpovědi majiele na následující otázky:
1. Je v domě založeno fungující SVJ (společenství vlastníků jednotek)? Kdo je jeho předseda, bydlí také v domě? Můžeme vidět stanovy, zápisy ze schůzí?
2. Kolik se platí do FO (fond oprav), splácí dům nějaký úvěr na již hotovou investici? Nebo jej teprve tento výdaj čeká? Je již na tuto opravu ve fondu nastřádáno, nebo se bude čerpat úvěr a díky tomu naroste splátka do fondu?
3. Má prodávající na bytě nějaký dluh? Budeme potřebovat vystavit tzv. bezdlužnost, nebo vyčíslení dluhů, protože dluhy prodávajícího koupí přecházejí na kupce.
4: Jsou v domě dlužníci SVJ? Dluhy neplatičů se později často rozpočítávají mezi ostatní vlastníky.
5. Je fasáda zateplená, jakým způsobem, neplesniví, nejsou vytvořeny tepelné mosty?
6. Co sousedi, dobří? Není většina bytů investičních? To se potom v bytech střídají nájemníci a vznikají problémy.
7. Nebydlí v domě problémoví majitelé, kteří hlučí, pořádají noční párty, hulí na balkoně, jejich děti mlátí dveřmi?
Poptávka
Hledáme byt 3+1 v Benešově, nejlépe ulice Jiráskova či Tyršova. Cena do 3.500.000 Kč. Platí do odvolání.
